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Anschlussfinanzierung / Umschuldung

Finanzielle Weichenstellung: Optimiere deine Anschlussfinanzierung für deine Immobilie mit Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen!

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Nachdem der erste Kredit für ein Eigenheim abgeschlossen ist, können sich die Haus- oder Wohnungsbesitzer entspannt den Bauarbeiten oder dem Umzug widmen. Abgesehen von den monatlichen Raten erinnert kaum etwas an das Darlehen. Diese ruhige Phase hält so lange an, wie die vereinbarte Sollzinsbindung der Erstfinanzierung besteht, also der Zeitraum, in dem Zinssatz und Konditionen unverändert bleiben. Dieser Zeitraum kann je nach Vertrag zwischen 5 und 25 Jahren liegen.

Ist die Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung abgelaufen, ist der Kredit in den meisten Fällen noch nicht vollständig getilgt. Oft ist die verbleibende Restschuld noch beträchtlich.

Um diese Restschuld abzuzahlen, benötigst du nach dem Ende der Zinsbindungsfrist des ersten Kredits eine neue Finanzierung – die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortführung deines bestehenden Kredits, jedoch zu neuen Konditionen. Diese hängen von den aktuellen Bauzinsen sowie der neu vereinbarten Zinsbindung und Tilgungsrate ab.

 

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?

Wenn du ein klassisches Annuitätendarlehen für den Kauf eines Hauses aufgenommen hast, ist es unkompliziert, eine Anschlussfinanzierung zu arrangieren.

1. Halte frühzeitig Ausschau nach Zinsentwicklungen, insbesondere wenn dein Immobilienkredit dem Ende der Zinsbindung zugeht.

2. Informiere dich rechtzeitig über deine Möglichkeiten und suche idealerweise fachkundige Beratung. Die Experten von Baufinanz Bonn helfen dir, die beste Lösung für deine spezifischen Bedürfnisse zu finden. Sie führen einen gründlichen Kreditvergleich unter über 500 Banken durch und stehen dir auch bei deiner Hausbank zur Seite.

3. Überprüfe deine Optionen sorgfältig. Ob du dich für eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen entscheidest, sie finden die passenden Finanzierungspartner für dich und begleiten dich während des gesamten Prozesses bis zum Vertragsabschluss und darüber hinaus.

 

Ab wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?

Deine Hausbank muss dir gesetzlich drei Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist ein Angebot für die Anschlussfinanzierung machen. Wir empfehlen dir jedoch, dich schon früher über mögliche Anschlussfinanzierungen zu informieren. So hast du genug Zeit, um verschiedene Angebote zu vergleichen und die beste Option zu wählen.

Wenn es noch mehr als fünf Jahre bis zum Ende der Zinsbindung sind, ist eine Anschlussfinanzierung noch nicht möglich. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn seit der Auszahlung deines ersten Kredits bereits zehn Jahre vergangen sind, kannst du von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Markiere dir ein Datum in deinem Kalender: Schon fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung deines ersten Kredits kannst du dich über ein Forward Darlehen informieren lassen.

In einem Zeitraum von einem bis fünf Jahren vor Ablauf der Zinsbindung kannst du über ein Forward Darlehen nachdenken. Dadurch kannst du dir bereits niedrige Zinsen sichern, lange bevor die neue Finanzierungsperiode beginnt. Diese Option ist besonders sinnvoll, wenn ein Anstieg der Hypothekenzinsen zu erwarten ist. Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote für Anschlusskredite einholen, um dir günstige Konditionen zu sichern.

Wenn es nur noch drei bis zwölf Monate bis zum Ende der Zinsbindung sind, solltest du dich ein Jahr vorher über verschiedene Angebote zur Anschlussfinanzierung informieren. Unabhängige Finanzierungsvermittler wie Baufi24 können dir helfen, besonders günstige Konditionen zu finden. Sollten diese Angebote besser sein als das deiner Hausbank, könnte eine Umschuldung sinnvoll sein und dir viel Geld sparen. Ist das Angebot deiner Hausbank jedoch das beste, empfiehlt sich eine Prolongation.

 

Ist es sinnvoll die Bank zu wechseln? 

Wenn deine Zinsbindung endet, lohnt sich ein Wechsel zu einer anderen Bank oft, wenn diese günstigere Zinsen oder bessere Konditionen bietet. Ein sorgfältiger Vergleich der Angebote ist daher wichtig, da dies meist die Regel und nicht die Ausnahme ist.

Der Wechsel erfordert jedoch einiges an Aufwand und Zeit:

  1. Angebote einholen
  2. Konditionen vergleichen
  3. Verhandlungen mit der Bank führen
  4. Notwendige Dokumente für Bonitätsprüfung und Immobilie zusammenstellen
  5. Abschluss der Anschlussfinanzierung, Notartermin und Grundschuldenumschreibung, wobei auch Kosten entstehen, die sich durch Einsparungen meist lohnen.

Wir unterstützen dich dabei von Anfang an und übernehmen viele der erforderlichen Schritte für dich.

 

Arten der Anschlussfinanzierung

Wenn du bereits eine Baufinanzierung für dein Eigenheim hast und nun eine Anschlussfinanzierung suchst, bist du für Banken ein attraktiver Kunde: Du hast über die Jahre hinweg durch regelmäßige Zahlungen deine Kreditwürdigkeit bewiesen und einen erheblichen Teil deiner Schulden abbezahlt. Im Idealfall ist der Wert deiner Immobilie ebenfalls gestiegen. Daher hast du eine gute Ausgangsposition, um die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu verhandeln.

Im Folgenden stellen wir dir drei mögliche Optionen vor, um eine günstige Weiterfinanzierung zu erreichen, und erklären dir die jeweiligen Chancen und Risiken dieser Optionen.

 

1. Prolongation: Bei der Hausbank bleiben

Prolongation bezeichnet die Verlängerung deines bestehenden Darlehens bei deiner Hausbank, jedoch zu den aktuellen Zinssätzen und Tilgungsraten für die Anschlussfinanzierung. Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wird dir deine Bank ein Angebot für die neue Finanzierung machen. Oftmals bieten andere Banken jedoch günstigere Konditionen an. Daher solltest du das Angebot deiner Hausbank nicht ohne Vergleich mit anderen Optionen akzeptieren.

Für diejenigen, die es lieber unkompliziert haben, kann es sinnvoll sein, bei der bisherigen Bank zu bleiben. Dein alter Kreditgeber wird normalerweise deine Bonität nicht erneut überprüfen. Zudem sparst du dir den Weg zum Notar und das Umschreiben der Grundschuld. Es lohnt sich, mit deiner bisherigen Bank zu verhandeln, da du möglicherweise einen besseren Zinssatz erhalten kannst, wenn du günstigere Angebote anderer Banken vorlegst.

Vorteile einer Prolongation:

  • Einfach und mit minimalem Aufwand verbunden.
  • Kein Bedarf für einen Kreditvergleich oder die Suche nach besseren Konditionen.
  • Keine Kosten für die Übertragung der Grundschuld.
  • Keine erneute Bonitätsprüfung notwendig.

Nachteile einer Prolongation:

  • Du versäumst möglicherweise Einsparungen, die bei einem Bankwechsel durch günstigere Zinsen möglich gewesen wären.
  • Eine andere Bank könnte dir möglicherweise bessere Konditionen oder Leistungen anbieten.

2. Umschuldung: Bankwechsel mit besseren Konditionen

Wenn die Zinsbindung deines Kredits endet, bist du nicht mehr an deine bisherige Bank gebunden. Ab diesem Zeitpunkt kannst du zu einem anderen Finanzinstitut wechseln, ohne dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst.

Der Vorteil einer Umschuldung besteht darin, dass du die Gelegenheit hast, neue Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen und das beste Angebot auszuwählen. Häufig bieten neue Kreditgeber bessere Konditionen als deine aktuelle Bank.

Es ist ratsam, schon sechs bis zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung andere Banken zu kontaktieren, um Angebote für die Anschlussfinanzierung zu vergleichen. So hast du genügend Zeit, die Zinssätze und Konditionen zu prüfen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Allerdings hat eine Umschuldung auch Nachteile. Normalerweise ist eine erneute Bonitätsprüfung erforderlich, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. Außerdem können Gebühren für die Übertragung der Grundschuld und die Notarleistungen anfallen.

Trotz dieser Kosten kann sich eine Umschuldung oft lohnen, insbesondere wenn du einen besseren Zinssatz erzielst. Die potenziellen Ersparnisse können die Aufwendungen für Notar und Grundbuchübertragung oft übersteigen.

Vorteile einer Umschuldung:

  • Günstigere Zinssätze bei einem neuen Kreditgeber.
  • Möglicherweise zusätzliche oder bessere Leistungen beim neuen Anbieter.

Nachteile einer Umschuldung:

  • Mehr Aufwand durch eine neue Bonitätsprüfung.
  • Gebühren für die Übertragung der Grundschuld und Notarkosten. In der Regel übersteigen die Einsparungen jedoch die anfallenden Kosten.

3. Forward Darlehen: Zinsen schon Jahre im Voraus reservieren

Falls die Zinsbindung deiner aktuellen Finanzierung noch einige Jahre läuft, aber du mit einem Anstieg der Zinsen rechnest, könnte ein Forward-Darlehen die richtige Lösung für deine Anschlussfinanzierung sein.

Ein Forward-Darlehen ist ein spezieller Kredit, den du bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung deiner Erstfinanzierung abschließen kannst. Mit diesem Darlehen sicherst du dir die aktuellen Zinssätze für deine zukünftige Finanzierung. Das bedeutet, du unterschreibst heute einen Vertrag zu den momentanen Konditionen, der jedoch erst in ein paar Jahren in Kraft tritt und dann bedient werden muss.

Dieser Service ist jedoch nicht kostenlos. Je nachdem, wie lange du die Zinsen im Voraus festlegst, können Banken einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz erheben. Diese Bereitstellungszinsen liegen meist bei etwa 0,02 Prozent des Kreditbetrags und steigen, je länger der Zeitraum bis zur tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens ist.

Zusätzlich birgt ein Forward-Darlehen gewisse Risiken. Du musst den Vertrag einhalten, auch wenn die Zinsen in der Zukunft tatsächlich gesenkt oder stabil geblieben sind. Das Darlehen stellt eine Wette auf steigende Zinsen dar. Wenn die Zinsen bis zum Beginn des Forward-Darlehens fallen, kannst du das Darlehen nur gegen Zahlung einer Entschädigung wieder kündigen. Dasselbe gilt, wenn sich deine persönlichen Umstände ändern, etwa durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung.

Ob ein Forward-Darlehen für deine Anschlussfinanzierung vorteilhaft ist oder ob eine Verlängerung oder Umschuldung besser für dich wäre, können die Experten von Baufi24 für dich beurteilen. Ein gründlicher Vergleich aller Optionen lohnt sich, auch bei einem Forward-Darlehen.

Vorteile eines Forward-Darlehens:

  • Du sicherst dir bereits jetzt die aktuellen Zinssätze für eine spätere Finanzierung.
  • Du hast mehr Planungssicherheit, weil du die Zinssätze und Kosten deiner Anschlussfinanzierung frühzeitig kennst.
  • Es fallen keine Bereitstellungsgebühren an.

Nachteile eines Forward-Darlehens:

  • Vertragsbindung: Sollten die Zinsen fallen, profitierst du nicht davon und bist an die vereinbarten Konditionen gebunden.
  • Zusätzliche Kosten durch den von der Bank erhobenen Aufschlag für die vorzeitige Zinsfestlegung.

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